Las expensas en el AMBA suben por encima de la inflación y crece la mora

Las expensas en los edificios del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) continúan en alza y ya crecen por encima de la inflación, en un escenario que empieza a generar preocupación tanto entre propietarios como inquilinos. A la par de este aumento sostenido, también se registra un deterioro en la capacidad de pago: cada vez más vecinos se atrasan o directamente dejan de pagar.

Según datos de la plataforma ConsorcioAbierto, en febrero el gasto promedio de expensas en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó los $318.650 por unidad funcional. Un año atrás, ese valor era de $230.186, lo que representa una suba interanual del 38,4%. El incremento se ubica casi cinco puntos por encima del 33,1% de inflación informada para el mismo período.

La diferencia no es casual. La estructura de costos de los consorcios está fuertemente concentrada en rubros que vienen registrando aumentos por encima del promedio. Los salarios de los encargados, las tarifas de servicios públicos y los contratos de mantenimiento son los principales factores que explican la suba.

A diferencia de otros consumos, donde el impacto inflacionario se diluye en una canasta más amplia, en las expensas estos componentes tienen un peso determinante. Cuando se actualizan paritarias o suben las tarifas de luz, agua o gas, el traslado al valor final es casi inmediato.

Más mora: uno de cada cinco vecinos no paga a tiempo

En este contexto, el aumento de las expensas empieza a reflejarse en el nivel de morosidad. De acuerdo con el relevamiento, la tasa de incumplimiento pasó del 17% al 19% en febrero. En términos concretos, esto implica que casi uno de cada cinco departamentos en CABA y el conurbano bonaerense mantiene deudas con el consorcio.

El fenómeno genera un efecto dominó dentro de los edificios. Cuando crece la mora, quienes pagan en término terminan sosteniendo los gastos corrientes, mientras que los deudores intentan regularizar su situación. Esto no solo tensiona la administración financiera, sino también la convivencia entre vecinos.

Desde ConsorcioAbierto advierten que, si bien el contexto económico es determinante, la morosidad también está vinculada a la gestión interna de cada consorcio y a las herramientas disponibles para ordenar los pagos.

Cómo se componen las expensas

El análisis de la estructura de gastos muestra con claridad dónde está el problema. Los sueldos y cargas sociales del personal representan alrededor del 33% del total, porcentaje que puede escalar hasta el 35% en edificios pequeños.

En segundo lugar aparecen los servicios tercerizados —como limpieza, mantenimiento de ascensores, seguridad o bombas de agua—, que explican cerca del 28% del presupuesto mensual. Los servicios públicos, en tanto, concentran entre el 13% y el 15%, con posibilidad de dispararse ante subas tarifarias.

El resto de las expensas se completa con seguros, honorarios de administración, impuestos y fondos de reserva, todos rubros que también se ven presionados por la dinámica inflacionaria.

Diferencias en el país, misma tendencia

El fenómeno no se limita al AMBA. A nivel nacional, las expensas muestran una fuerte dispersión en valores, pero una tendencia común al alza:

• En la Ciudad de Buenos Aires, el promedio es de $318.650 mensuales.

• En la provincia de Buenos Aires, asciende a $155.508, con una suba interanual del 45,8%.

• En Córdoba, el costo promedio es de $142.960.

• En Santa Fe, ronda los $128.097.

• Entre Ríos presenta el valor más bajo, con $72.654, aunque con un aumento del 72,7% interanual.

El panorama deja en claro que las expensas se consolidan como un factor cada vez más determinante a la hora de alquilar, comprar o sostener una vivienda. Con ingresos que corren por