La morosidad en el pago de las expensas ya alcanza al 31 por ciento en CABA y crece la tensión en los consorcios

El problema no es reciente, pero sí se volvió más intenso. Después de un 2024 atravesado por subas muy fuertes, en 2025 se vio una leve moderación en los aumentos. Aun así, tanto propietarios como inquilinos parecen haber llegado al límite de lo que pueden pagar. La diferencia entre la inflación y la actualización de los costos, sumada a la quita de subsidios y al peso cada vez mayor de los sueldos y los servicios esenciales, armó un esquema difícil de sostener para muchas familias.

En este contexto, la morosidad pasa a ser un elemento que impacta directamente en el funcionamiento cotidiano de los edificios.

Cuando el nivel de deuda supera el 25%, empiezan a verse consecuencias concretas: se achican los fondos de reserva, se postergan tareas de mantenimiento y aumentan los conflictos entre vecinos.

En diálogo con Infoveloz, Martín Eliçagaray, especialista en tecnología aplicada a la propiedad horizontal y fundador de Simple Solutions, explicó que esta situación refleja un cambio más profundo dentro de los consorcios. “Las expensas dejaron de ser un gasto administrativo más y pasaron a competir directamente con el alquiler o la cuota del crédito. Cuando eso ocurre, la morosidad deja de ser excepcional y se vuelve estructural”, sostiene.

Según su análisis, el aumento de costos no puede entenderse únicamente desde la inflación. “Hay tres componentes que presionan fuerte y son difíciles de negociar: salarios, servicios públicos y mantenimiento técnico. Si el edificio no revisa cómo consume y cómo contrata, cualquier aumento externo impacta sin amortiguación”, explica.

Eliçagaray también advierte sobre un efecto menos visible pero igual de importante: el impacto en el valor de las propiedades. “Un consorcio con alta morosidad pierde previsibilidad. Eso influye en la decisión de alquilar, vender o incluso invertir en mejoras. La salud financiera del edificio empieza a ser un dato tan relevante como la ubicación”.

En ese marco, señala que la tecnología puede ser una aliada clave para mejorar la eficiencia y la transparencia. “Medir consumos en tiempo real, automatizar sistemas de iluminación o calefacción, digitalizar la administración y transparentar gastos no es un lujo. Es una forma concreta de bajar costos y, sobre todo, de generar confianza entre vecinos”.

A la vez, pone el foco en un aspecto cultural que muchas veces se pasa por alto. “Cuando los propietarios se desentienden, el edificio se encarece. Administrar un consorcio no es solo pagar una expensa sino que es involucrarse, controlar y planificar. La indiferencia termina saliendo mucho más cara que cualquier inversión en eficiencia”.

Con niveles de deuda que ya generan preocupación entre administradores y entidades del sector, el debate sobre cómo sostener la vida en comunidad en un contexto económico complejo recién empieza. Y, como advierte Eliçagaray, el desafío va más allá de lo económico: “Se trata de preservar el patrimonio y la convivencia. Si no se actúa a tiempo, el deterioro no es solo contable, es estructural”.