Créditos hipotecarios, cada vez más lejos: cuánto hay que ganar para acceder

Con la vuelta de los créditos hipotecarios, muchas personas vuelven a hacerse la misma pregunta: cuánto hay que ganar para poder acceder a un préstamo y dejar de alquilar. La respuesta no es única, ya que depende de factores como el plazo, la tasa de interés y las condiciones que fija cada banco. Sin embargo, hay un punto en común: hoy el acceso sigue siendo más viable para quienes tienen ingresos altos y en blanco.

Para entender mejor el panorama, se pueden tomar como referencia simulaciones del Banco Nación para la compra de una propiedad de USD 100.000. En este caso, la entidad financia hasta el 75% del valor, es decir, unos USD 75.000, mientras que el comprador debe contar con el 25% restante como ahorro inicial.

A partir de ahí, el ingreso requerido varía según distintas variables, como el plazo elegido o si el solicitante cobra su sueldo en el banco.

Cuánto hay que ganar cobrando el sueldo en el banco

Quienes acreditan sus haberes en el Banco Nación acceden a mejores condiciones, con una tasa nominal anual del 6%, lo que se traduce en cuotas más bajas.

Por ejemplo, a 20 años, la cuota inicial ronda los $917.649. Como la regla establece que la cuota no puede superar el 25% del ingreso familiar, se necesitan ingresos por aproximadamente $3.670.595 mensuales entre titulares y codeudores. De ese total, al menos la mitad debe corresponder a los titulares del crédito.

Si el plazo se extiende a 30 años, la cuota baja a unos $811.476, lo que reduce también el ingreso requerido: en ese caso, el grupo familiar debe demostrar cerca de $3.245.905.

Esto muestra una de las claves para mejorar el acceso: cuanto más largo es el plazo, menor es la cuota inicial y, por lo tanto, menor el ingreso exigido.

Qué pasa si no se cobra el sueldo en el banco

El escenario cambia para quienes no perciben su salario en el Banco Nación. En estos casos, la tasa sube al 12%, lo que encarece significativamente las cuotas.

A 20 años, la cuota se ubica en torno a $1.172.657, lo que exige ingresos familiares cercanos a $4.690.627. Si el plazo es de 30 años, la cuota baja a $1.095.472, pero los ingresos necesarios siguen siendo altos: alrededor de $4.381.890.

Esto evidencia el impacto directo que tiene la relación con el banco en el costo del crédito y en las posibilidades de acceso.

Cómo se define el ingreso mínimo

En los créditos UVA, hay una regla central: la cuota no puede superar el 25% del ingreso neto del grupo familiar. Este límite es el que, en definitiva, determina cuánto hay que ganar.

Para facilitar el acceso, se pueden sumar ingresos de familiares como codeudores. Sin embargo, el banco exige que los titulares aporten al menos el 50% del total declarado.

El peso del ahorro inicial

Más allá del ingreso, hay otro requisito clave: el ahorro previo. Como el banco financia hasta el 75% del valor de la propiedad, el comprador debe cubrir el 25% restante.

Para un departamento de USD 100.000, esto implica contar con USD 25.000. Al tipo de cambio actual, representa unos $35,5 millones.

Además, se exigen condiciones habituales como ingresos formales comprobables, estabilidad laboral y buen perfil crediticio.

Un acceso todavía limitado

A pesar de la reactivación del crédito hipotecario, los números muestran que sigue siendo difícil acceder. Los ingresos requeridos están muy por encima del salario promedio.

De acuerdo con los últimos datos disponibles, el salario promedio del sector privado formal ronda los $1.753.134 netos, lo que apenas alcanza para cubrir el mínimo requerido en el escenario más favorable. En la práctica, esto obliga a contar con más de un ingreso en el hogar.

En síntesis, para comprar una propiedad de USD 100.000 con un crédito del Banco Nación, el ingreso familiar necesario se mueve entre unos $3,2 millones y $4,7 millones mensuales, según las condiciones elegidas. Un nivel que, hoy por hoy, deja a gran parte de la población fuera del sistema.