Las tasas altas y la incertidumbre ponen en pausa los créditos hipotecarios: ¿qué pasa con los precios?

Tras el repunte registrado en el primer semestre, el mercado hipotecario atraviesa un momento de pausa. Según datos de la Fundación Tejido Urbano, el ticket promedio de las operaciones cayó a US$100.949, mientras que las tasas subieron y los plazos dejaron de expandirse, reflejando un clima de cautela.

La incertidumbre política se consolidó como el principal factor de freno. Con las elecciones de octubre como horizonte inmediato, bancos, compradores y usuarios que aspiraban a la “casa propia” postergaron decisiones clave. “El consumidor actúa con cautela e incluso pospone decisiones de compra hasta que se den condiciones de mayor certeza, teniendo como primer horizonte las elecciones de octubre”, explicó Edgardo Turale, abogado y consultor inmobiliario.

En el frente financiero, las tasas promedio de las hipotecas treparon a 6,32% en agosto, frente al 5,22% de comienzos de año, y hoy algunos bancos superan el 17%. Los plazos máximos, que en julio habían alcanzado 24,3 años, se redujeron a 24,1, limitando la capacidad de acceso de los potenciales compradores.

La volatilidad cambiaria también impactó en el mercado: el dólar minorista superó los $1.520 en septiembre, y el Banco Central debió vender casi US$380 millones en un solo día para frenar la suba en el mercado mayorista, lo que reforzó la cautela de quienes planeaban acceder a un crédito hipotecario.

Desde Salguero Propiedades, Tobías Fanelli coincidió en que la demanda entró en meseta: “La caída se registró en las últimas semanas y fue más abrupta en los últimos días. Esto genera dudas y demora en la toma de decisiones”. Según Fanelli, los precios difícilmente suban más en el corto plazo: “Los desacoples que atravesó la economía ya marcan un límite y lo que ocurra en las elecciones será clave”.

Precios y perspectivas

El valor medio del m² usado en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en US$2.452, mientras que las unidades a estrenar promedian US$2.891 y los proyectos en pozo superan los US$3.000. Núñez desplazó a Belgrano como barrio más caro, con un promedio de US$3.312 por m². En el Gran Buenos Aires, los valores rondan US$2.300 por m² en el norte y US$1.600 en el sur, con Ituzaingó como única localidad en ascenso.

En cuanto a los créditos, la Comisión Nacional de Valores aprobó de manera condicionada un Fondo Común de Inversión Cerrado Allaria–Lendar, que permitirá canalizar hasta US$100 millones hacia créditos hipotecarios, aunque con alcance inicial limitado.

Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, sostuvo: “El crédito hipotecario fue el motor de la recuperación en 2025, pero los indicadores ya muestran una desaceleración. La incertidumbre electoral es hoy la variable central que condiciona tanto la oferta como la demanda. Si el resultado de octubre aporta previsibilidad, podrán consolidarse nuevas fuentes de fondeo; de lo contrario, habrá un retroceso en la accesibilidad de la vivienda financiada”.