“Desalojo express”: qué tiene que pasar antes de sacar a un inquilino que dejó de pagar

El Senado dio media sanción al proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada, una iniciativa impulsada por el Gobierno que propone modificar el procedimiento para recuperar inmuebles ante incumplimientos contractuales y ocupaciones ilegales.

La propuesta todavía debe ser tratada por la Cámara de Diputados para convertirse en ley. Entre sus principales cambios aparece un mecanismo que busca acelerar los procesos de desalojo, especialmente en los casos de falta de pago del alquiler o vencimiento del contrato.

Según explicó el Gobierno, el objetivo es agilizar los procesos judiciales y reforzar las herramientas de los propietarios para recuperar sus inmuebles, al mismo tiempo que se mantienen determinadas protecciones para personas en situación de vulnerabilidad.

Qué pasa si un inquilino deja de pagar

En los casos de falta de pago del alquiler de una vivienda, el propietario deberá intimar previamente al inquilino para que regularice la deuda.

La intimación deberá otorgar un plazo mínimo de 10 días corridos para efectuar el pago y tendrá que indicar el lugar donde debe realizarse.

Una vez vencido ese plazo sin que se regularice la situación, el propietario podrá avanzar con el pedido de desalojo y, según el proyecto, solicitar la desocupación inmediata del inmueble bajo caución juratoria.

La medida busca evitar que un proceso judicial prolongado impida al propietario recuperar la vivienda durante meses.

Sin embargo, la restitución anticipada también implica responsabilidades para el dueño. Si posteriormente se determina que la medida fue obtenida ocultando información relevante, como comprobantes de pagos o documentación relacionada con el contrato, podría aplicarse una multa de hasta 10 veces el último alquiler mensual, destinada al inquilino.

Cómo sería el nuevo proceso de desalojo

El proyecto establece que las acciones de desalojo tramiten mediante un procedimiento sumarísimo, que contempla plazos más breves que los de un juicio ordinario.

De acuerdo con el abogado Eduardo Bonis, citado en el análisis del proyecto, el proceso podría resolverse en alrededor de dos meses o incluso menos, aunque los tiempos concretos dependerán de cada expediente y del funcionamiento de la Justicia.

La iniciativa alcanza a distintos tipos de ocupantes: inquilinos, subinquilinos, ocupantes precarios, intrusos y otras personas que tengan la obligación de devolver un inmueble.

También contempla situaciones en las que una persona ingresó legalmente a una propiedad pero posteriormente incumplió las condiciones de uso acordadas o incurrió en mora.

Qué pruebas podrá presentar el inquilino

En los casos de desalojo por falta de pago, el proyecto establece que se admitirá principalmente prueba documental y pericial.

Entre los documentos que pueden resultar relevantes aparecen los recibos de alquiler y los comprobantes de transferencias. También podría intervenir un perito cuando exista una controversia sobre la autenticidad de documentación, por ejemplo, ante la sospecha de que un comprobante fue falsificado.

Qué ocurre cuando el inquilino entrega las llaves

Otro de los puntos incluidos en la iniciativa establece que el propietario no podrá negarse a recibir las llaves ni condicionar su recepción al pago de una deuda.

El locador podrá reclamar posteriormente los alquileres u otros conceptos pendientes.

Si el propietario se niega a recibir las llaves, el inquilino podrá recurrir a una consignación judicial. En ese caso, los gastos del procedimiento quedarán a cargo del dueño y dejarán de generarse alquileres u otras obligaciones desde que se notifique formalmente la intención de entregar el inmueble.

Qué pasa si hay menores, personas con discapacidad o adultos mayores

El proyecto también contempla determinadas situaciones de vulnerabilidad.

Cuando en el inmueble haya menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de vulnerabilidad, el juez deberá dar intervención a los organismos de protección correspondientes antes de disponer el desalojo.

Además, podrá establecer un plazo de hasta 10 días para garantizar una alternativa habitacional transitoria, aunque esto no implica detener el avance del proceso judicial.

En qué casos habrá una inspección judicial

La propuesta también contempla los desalojos vinculados con situaciones como cambio de destino del inmueble, daños, realización de obras perjudiciales o uso abusivo o indebido.

En esos casos, antes de notificar la demanda, el juez deberá realizar una inspección judicial. La visita tendrá que realizarse dentro de las 72 horas posteriores a la primera resolución y contará con la presencia de un defensor oficial para identificar a las personas que ocupan el inmueble.

Cuándo podría empezar a aplicarse

El proyecto todavía no es ley. Después de la media sanción del Senado, debe ser tratado y aprobado por la Cámara de Diputados.

Por lo tanto, los cambios todavía no se aplican a los contratos de alquiler ni permiten actualmente realizar un “desalojo exprés” bajo estas nuevas reglas. Para que entren en vigencia, primero debe completarse el trámite legislativo correspondiente.