Desalojos exprés, límites a las expropiaciones y tierras rurales: qué cambia con la ley de propiedad privada

La Cámara de Diputados aprobó este miércoles el proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una iniciativa que introduce cambios en los procedimientos de desalojo, fija nuevas condiciones para las expropiaciones estatales y restablece los límites a la titularidad extranjera de tierras rurales.

El texto obtuvo 124 votos a favor, 119 en contra y seis abstenciones. Como la Cámara baja incorporó modificaciones respecto de la versión aprobada por el Senado el 6 de agosto, el proyecto deberá regresar a la Cámara alta para su revisión.

Uno de los principales cambios apunta a acelerar la recuperación de inmuebles urbanos y rurales. A su vez, la iniciativa modifica la Ley de Expropiaciones, incorpora herramientas digitales al Registro de la Propiedad Inmueble y restituye la vigencia de la Ley de Tierras Rurales de 2011, que había sido derogada por el DNU 70/2023.

Desalojos: juicios más rápidos y plazos para recuperar inmuebles

El proyecto establece que las acciones de desalojo tramiten mediante un juicio sumarísimo, un procedimiento judicial abreviado que busca agilizar la restitución de propiedades.

En los casos de falta de pago de alquileres destinados a vivienda, el propietario deberá intimar previamente al inquilino para que regularice la deuda. El plazo no podrá ser inferior a 10 días corridos desde la recepción de la notificación, que deberá indicar el lugar de pago.

Si el incumplimiento continúa, el locador podrá iniciar la acción judicial correspondiente. La iniciativa contempla un procedimiento de restitución del inmueble en un plazo de 10 días hábiles y habilita a solicitar la desocupación inmediata cuando exista falta de pago o haya vencido el contrato, bajo caución juratoria.

Esta última figura permite que quien solicita la medida asuma formalmente la responsabilidad por los daños que pudiera ocasionar una decisión indebida, sin necesidad de constituir necesariamente una garantía patrimonial.

El texto también establece controles judiciales para determinados casos. Cuando el desalojo se fundamente en el cambio de destino del inmueble, su deterioro, la realización de obras nocivas o un uso abusivo o deshonesto, el juez deberá realizar un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas de dictada la primera providencia, con asistencia del defensor oficial, para identificar a los ocupantes.

En caso de que haya menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el magistrado deberá dar intervención a los organismos competentes para procurar una alternativa habitacional. Esa intervención, sin embargo, no implicará la suspensión del proceso judicial.

Además, se prevé una multa de hasta diez veces el monto mensual del alquiler si se demuestra que el propietario consiguió la desocupación inmediata mediante el ocultamiento de hechos o documentos.

Expropiaciones: qué cambia para el Estado

La reforma introduce modificaciones a la Ley de Expropiaciones y establece condiciones más estrictas para que el Estado pueda disponer de bienes privados por razones de utilidad pública.

La declaración de utilidad pública deberá interpretarse de manera restrictiva, precisar de forma concreta el objetivo perseguido y cumplir con criterios de idoneidad, necesidad y proporcionalidad. El propósito es limitar las decisiones que puedan afectar el derecho de propiedad sin una justificación suficiente.

En cuanto a las indemnizaciones, el proyecto incorpora el lucro cesante entre los conceptos que pueden ser compensados. En términos generales, establece un límite del 30% del valor del daño emergente, aunque contempla la posibilidad de superar ese porcentaje cuando el expropiado acredite fehacientemente una afectación mayor.

Para determinar el valor del bien, se tomará como referencia la fecha inmediatamente anterior a cualquier acto, medida o anuncio público fehaciente vinculado con la expropiación. La indemnización se actualizará por el Índice de Precios al Consumidor (IPC), más una tasa de interés nominal activa del Banco Nación desde la mora hasta el pago efectivo.

Otro punto central es que el Estado no podrá transferir el dominio del bien sin haber abonado previamente la totalidad de la indemnización correspondiente.

La iniciativa también amplía los supuestos en los que puede promoverse una acción de expropiación irregular. Esto incluye los casos en los que el Estado toma un bien sin pagar la indemnización o impone restricciones que afectan de manera sustancial y no transitoria su uso, goce o disposición, hasta generar efectos equivalentes a una expropiación.

Por último, se establecen nuevas condiciones para la ocupación temporánea anormal de bienes privados. La medida deberá ser dispuesta por el Poder Ejecutivo Nacional y tendrá un plazo máximo de 90 días, prorrogable una sola vez ante circunstancias graves y de necesidad pública, siempre que no existan alternativas menos lesivas. Además, no podrá reiterarse por la misma causa.

Tierras rurales: vuelve el límite del 15% para extranjeros

La restitución de la Ley de Tierras Rurales fue uno de los puntos centrales de la negociación política que permitió avanzar con el proyecto en Diputados.

El texto aprobado deja sin efecto el artículo 154 del DNU 70/2023, mediante el cual el presidente Javier Milei había derogado esa legislación, y restablece la vigencia de la Ley 26.737, sancionada en 2011.

La norma establece un límite del 15% para la titularidad extranjera de tierras rurales en el territorio nacional, las provincias y los municipios. De esta manera, vuelven a regir las restricciones a la adquisición de campos por parte de personas y empresas extranjeras.

La incorporación de este capítulo fue impulsada durante el tratamiento en comisión por sectores aliados del oficialismo y representó una modificación respecto de la orientación original del Gobierno, que había promovido la eliminación de esos límites.

Registro de la Propiedad Inmueble: digitalización y firma electrónica

El proyecto también modifica la Ley 17.801, que regula el Registro de la Propiedad Inmueble, con el objetivo de adaptar el sistema registral a las herramientas tecnológicas actuales.

Entre los cambios previstos se encuentran la digitalización de los procedimientos, la presentación de documentos en soporte electrónico y el uso de firma digital de acuerdo con la normativa vigente.

Además, la iniciativa apunta a incorporar sistemas que garanticen la integridad, la inalterabilidad y la trazabilidad de la información registral, para mejorar la seguridad jurídica y la eficiencia administrativa.

Tras la aprobación en Diputados, el Senado deberá resolver si acepta las modificaciones introducidas por la Cámara baja o si insiste con la versión que había sancionado el 6 de agosto. Hasta que concluya ese trámite legislativo, el proyecto no habrá completado su aprobación definitiva.