Crédito hipotecario de USD 80.000: cuánto hay que tener ahorrado y de cuánto sería la primera cuota

El Gobierno anunció este miércoles un nuevo esquema para impulsar el crédito hipotecario, con un programa de $2 billones destinado a ampliar los fondos disponibles para financiar la compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda.

Como parte del anuncio, el Ministerio de Economía difundió una simulación para mostrar cuánto debería pagar una familia que solicite un préstamo equivalente a USD 80.000. Según el ejemplo oficial, la primera cuota sería de $865.098.

El cálculo toma como referencia una propiedad valuada en USD 106.667, de la cual el crédito cubriría el 75%. El préstamo alcanzaría los $120.920.000, equivalentes aproximadamente a USD 80.000 al tipo de cambio oficial utilizado para la simulación.

La operación se plantea a 25 años y con una tasa de UVA + 7%. Al tratarse de un crédito ajustado por UVA, la cuota no queda fija en pesos durante todo el período y puede variar de acuerdo con la evolución de esa unidad.

El ejemplo oficial también permite calcular cuánto debería aportar inicialmente el comprador. Si el banco financia el 75% del valor de la propiedad, el 25% restante debe ser cubierto con fondos propios u otra fuente de financiamiento.

Sobre una vivienda de USD 106.667, ese 25% representa aproximadamente USD 26.667. Por lo tanto, para acceder a una propiedad de ese valor mediante el esquema planteado, el comprador debería contar con unos USD 26.700 de ahorro inicial, sin considerar los gastos adicionales de la operación.

La simulación tampoco incluye otros costos asociados a la compra de una propiedad, como gastos de escrituración, impuestos, honorarios y eventuales comisiones bancarias.

Otro dato relevante es el ingreso necesario para acceder al préstamo. El Ministerio de Economía estableció en el ejemplo una relación entre cuota e ingresos del 25%. Con una primera cuota de $865.098, el ingreso neto mensual requerido para el grupo familiar sería de $3.460.391.

De acuerdo con el cálculo presentado por el Gobierno, una pareja cuyos integrantes tengan ingresos de bolsillo cercanos a $1,7 millones cada uno podría alcanzar ese nivel de ingresos y cumplir con la relación cuota-ingreso utilizada en la simulación.

El programa oficial contempla la licitación de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses entre bancos, mediante depósitos a plazo fijo en pesos ajustables por UVA más un interés adicional. El objetivo es que las entidades utilicen esos recursos para ampliar la oferta de créditos destinados a vivienda.

El monto total previsto es de $2 billones, con licitaciones de $200.000 millones cada una. El esquema establece dos tramos: uno a un año, con una tasa mínima de UVA + 2,50%, y otro a cinco años, con una tasa mínima de UVA + 4,50%.

Cada banco podrá ofertar hasta el 20% del monto total de cada licitación y, una vez constituidos los depósitos, tendrá 90 días corridos para destinar esos recursos al financiamiento de viviendas.

En cuanto a los créditos hipotecarios, las entidades que reciban estos fondos no podrán cobrar una tasa superior a UVA + 7,50%. La simulación presentada por Economía utiliza una tasa de UVA + 7%, es decir, medio punto porcentual por debajo del máximo establecido.

Los préstamos deberán tener un plazo mínimo de 15 años y el monto máximo será equivalente a 150.000 UVA por crédito. El caso utilizado por el Gobierno contempla un plazo de 25 años.

Así, en el ejemplo oficial, para una propiedad de USD 106.667, el banco financiaría USD 80.000, mientras que el comprador debería cubrir aproximadamente USD 26.667 con recursos propios. La primera cuota sería de $865.098, con un ingreso familiar requerido de $3.460.391 bajo las condiciones utilizadas en la simulación.